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深圳水湾村被曝房产证没拿到回迁房已提前转让

   其中一份签订时间较早的协议书。南都记者 徐全盛 摄

“红本”没下来,连抽签也没进行,便签了房屋产权转让协议书,买这样的房子你敢吗?继回迁房被爆存在“更名”后,近期,多位原水湾村村民又被爆已签署房屋产权转让协议书。律师称,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,此类协议属无效合同。南山区城改办则表示,此类协议并非搬迁补偿安置协议。

多位村民被爆已签房屋产权转让协议书

南山蛇口均价达6万元以上的“水湾1979”楼盘,由原水湾村旧改而来,此前曾有原水湾村村民反映,作为回迁房的水湾1979小区3号楼存在“更名”交易,已经抽签选好的房子,通过内部人士操作,便可在房子未备案前“更名”,以此达到交易目的。

近日,前述原水湾村村民又爆料称,早在两三年前,便有许多村民已签署房屋产权转让协议,将搬迁补偿房屋的一部分面积转让他人。南都记者拿到的几份“私人房屋房产权转让协议书”显示,最早在2010年,便已有原水湾村村民签署该协议,有的协议还盖有村民股份公司———水湾源华实业股份有限公司的公章,并有该公司人员作为“证明人”。

买时每平米价格不到两万元 一次性付清钱款

综观此类房屋产权转让协议书,多为三页,其封面注明“水湾村私人旧房”或“水湾村私人房屋”等字。

在条款方面,因签署协议时回迁房还处在建设期间,故是以被搬迁村民的“搬迁补偿安置协议”为基础来约定的。比如,签署于2010年4月的协议书的第一条,为“甲方愿意以17800元/平方米的单价转让某排某号住宅建筑面积其中的91平方米”等。该条款还注明了折算成搬迁补偿后的房屋(即回迁房)面积大小,因水湾村拆迁补偿是按1比1 .1的比例置换,故91平米等于回迁房100 .1平方米。

协议书内约定条款中,都注明了要在规定时间(多为签署协议后三天内),买方要一次性向甲方支付转让所需的钱款一两百万元不等。有的协议中还注明买方可以在回迁房抽签时独立参与抽签。这些协议中,有的只有村民与买方双方签协议,有的则还有水湾源华公司的公章,并有证明人某某某签字。

目前,根据市场行情,水湾1979小区的房价约在6万元/平方米以上,而就南都记者拿到的协议书来看,最早在2010年4月,便有买方以178万元“购买”了约100平方米的面积,均价不到两万元。不考虑其他因素,仅从房屋价格来看,便已“盈利”400多万元。

协议书“证明人”:公司章证明有买卖,并非同意卖

对此问题,有房产中介表示,此类协议一般情况只当事方知晓,若双方无纠纷,顺利的话可等村民办下房屋产权证书后再转让,“可能会少交一些税费”,至于是哪些税费,中介则表示未经手此类交易不清楚。

因部分协议上注明“证明人”,南都记者遂来到了水湾源华公司,其中一名罗姓“证明人”称,这类协议是“双方买卖的,不是公司在卖”,“(公司盖章)是证明有买卖这回事,不是说同意他买卖”。对此类协议是否符合相关公司规定等其他问题,其拒绝回应。

对于协议中约定“买方可独立抽签问题”,有水湾源华物业管理公司工作人员表示,“抽签可以委托(买方)”。对于此类交易,该公司工作人员表示,“如果有房产证就不用做这些”,其他问题工作人员不愿多谈。

南都记者致电水湾源华实业股份公司蔡姓负责人,其拒绝回应此事。

市不动产登记中心:拿到产权证书后才能交易

南都记者就此协议咨询了深圳市不动产登记中心,工作人员表示,回迁房的产权证书只能以“搬迁补偿安置协议”为依据,回迁房若进行交易也须等拿到产权证书后按照正常流程来交易。

南都记者查询了《城市房地产管理法》,该法第三十八条规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

南山区城改办:此类协议非搬迁补偿安置协议

南山区城中村(旧村)改造办公室表示,回迁房是以被搬迁人为权利人进行办理分户登记,“旧房产权转让协议书”不是搬迁补偿安置协议,搬迁人也从未向该办提交。协议是否违规应由主管部门或司法机关认定,该办无相关职权。

律师

此类协议应属无效合同

广东晟典律师事务所律师毛鹏表示,购房者与旧村改造片区的村民签署的“旧房产权转让协议书”,应属于无效合同。首先,该协议所涉房屋对应的地块实际属于村民的宅基地,依据《土地管理法》的规定,宅基地上面承建房屋的权利人仅限于本村村民,非本村村民无权取得宅基地上承建房屋的合法权属;其次,根据《城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,上述协议中所涉房屋明显未取得权属证书,依法不得转让。

毛鹏表示,因为类似产权转让的协议往往都是私底下的文件,购房者与村民签署类似协议存在较大风险。将来一旦遇到特殊情况(例如房屋销售价格的增长),不排除原权利人会主张购房协议无效。而协议中的村股份公司盖章,并不是认定该协议合法有效的保障或保证。

采写:南都记者 徐全盛